【明報文章】為增加未來土地儲備,特區政府正就交椅洲人工島填海計劃諮詢公眾,同時大力推展北部都會發展。北部都會區及交椅洲填海,同樣是規劃龐大的計劃,所動員的資源數以千億元計。政府在有限資源的前提下,應該先推動北部都會區發展,以更有助陸港融合,配合國家發展大局。

融入國家發展大局 北部都會佔地理先機

對比交椅洲填海,北部都會區因地理位置的優越性,在融入國家發展大局上佔有先機。北部都會區毗鄰深圳羅湖和福田,區內有多達7個跨境陸路口岸,是香港境內促進港深融合發展和連繫大灣區的最重要地區。就如北部都會區西邊以洪水橋/厦村新發展區為重心,藉毗鄰前海的地利成為核心商業區;中部以新田科技城為核心,聚集創科企業,與一河之隔的深圳創科產業集中地產生協同效應,成為多元創新試點。新界北新市鎮的現代產業發展,也可與深圳互相配合;東邊坐擁豐富自然和旅遊資源,可供兩地發展康樂和旅遊。

北部都會區計劃在空間觀念及策略思維上,跨越港深兩地行政界線的策略和綱領,充分考慮國家在《十四五規劃綱要》中對香港的支持、粵港澳大灣區建設對香港的期盼,以及深圳「前海方案」為香港帶來的機遇。

北部都會區計劃同時在已開展的規劃和發展項目之上,將新開拓約600公頃房屋及經濟發展用地,初步估計可新增約16.5萬至18.6萬個住宅單位供應。而當發展完成之後,連同現有住宅數目,北部都會區的房屋單位數目預計達90.5萬至92.6萬個,可以容納250萬人居住,有助紓緩房屋短缺問題。

人工島計劃財政可行性 仍值得商榷

至於交椅洲人工島填海計劃,現在仍有不少地方值得商榷,特別是經濟效應及財政可行性。就如政府提出的5800億元建造成本,是去年的數字,並且屬非常初步估算,未有工程細節項目包括應急開支數目,亦未有經濟效益評估。

政府估算的人工島賣地收益也明顯過於樂觀。交椅洲人工島計劃興建約6萬個私人住宅單位,若以香港近期賣地數據作參考,平均每呎樓面地價約4000元計算,私人住宅地皮的賣地收入約為1200億元。

另外,人工島400萬平方米(約4300萬平方呎)的商業總樓面面積,倘以每呎樓面地價3000元計算,商業部分的賣地收入約為1200億元。私人住宅和商業用地之賣地收入加起來亦只有2400億元,這與政府估計的7500億元賣地收入相距甚遠,更遑論收回5800億元的成本。

特區政府連續多年出現赤字,財政儲備下降至約8000億元。以目前政府的財政情况,能否同時推進交椅洲填海、北部都會區兩項大型計劃,仍未可知。於現階段,政府應該先將資源放在推動北部都會區發展,相信更有效益,更有助融入國家發展。